Thứ bảy, 24/07/2021

Chung cư cũ buộc phải phá dỡ trong trường hợp nào và được bồi thường ra sao?

Thứ bảy, 17/07/2021, 19:00 (GMT + 7)
Nghị định 69 mới ban hành có tính cưỡng chế mạnh hơn với việc cải tạo chung cư cũ, tiếp tục thắp lên hy vọng cho những cư dân đang sinh sống tại đây.

Chung cư cũ phải phá dỡ xây lại trong những trường hợp nào?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó quy định rõ ba trường hợp nhà chung cư cũ buộc phải tiến hành di dời cư dân và phá dỡ để xây dựng lại.

chung-cu-cu-buoc-phai-pha-do-trong-truong-hop-nao-va-duoc-boi-thuong-ra-sao-2
Một chung cư cũ ở TP. Hồ Chí Minh.

Trường hợp thứ nhất, nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác nếu gặp sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai, nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc các trường hợp sau: các kết cấu chịu lực chính của công trình, hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, cấp điện... xuất hiện tình trạng hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ, dẫn tới nguy hiểm trong vận hành, khai thác thì phải tiến hành di dời khẩn cấp cư dân, phá dỡ để bảo đảm an toàn sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Trường hợp thứ ba, nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, như móng, cột, tường, dầm, xà... không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, nhưng chưa thuộc diện phải phá dỡ cũng phải di dời để đảm bao an toàn.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra sao?

Nghị định 69 cũng quy định rõ các nguyên tắc, nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời đối với các hộ sở hữu nhà thuộc chung cư nằm trong diện phải di dời và phá dỡ xây lại.

Cụ thể, với chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Nếu giá trị căn hộ tái định cư lớn giá trị căn hộ cũ, các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch. Chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.

Còn nếu giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ thì sau khi quy đổi theo hệ số bồi thường, chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu nhà phần giá trị chênh lệch.

chung-cu-cu-buoc-phai-pha-do-trong-truong-hop-nao-va-duoc-boi-thuong-ra-sao-1
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những trở ngại hàng đầu dẫn tới tiến độ cải tạo chung cư cũ ì ạch.

Đối với chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, mà có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu này, thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 có diện tích được bố trí để kinh doanh (theo quy hoạch được phê duyệt) từ trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, thì ngoài việc được bồi thường theo quy định, nếu chủ sở hữu có  nhu cầu sẽ được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ. Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt, nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch không thực hiện xây lại mà xây dựng công trình khác (không phải nhà chung cư) thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.

Thêm một giải pháp cho chung cư cũ, nhưng liệu có khả thi?

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay trên cả nước có 2.500 khối nhà chung cư cũ với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó Hà Nội có 1.579 chung cư, TP.HCM có 510 chung cư, Hải Phòng 205 chung cư…Trong đó khoảng 600 chung cư thuộc nhóm nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp (chất lượng cấp độ C, D) tập trung tại hai TP lớn là Hà Nội (179 chung cư) và TP.HCM (130 chung cư).

Tuy nhiên, công tác di dời, cải tạo chung cư cũ trong thời gian vừa qua diễn ra vô cùng chậm chạp. Tại Hà Nội, chỉ có hơn 1% trong tổng số 1.579 chung cư cũ được xây dựng lại trên địa bàn sau hơn 20 năm. Còn ở TP.HCM, kể từ năm 2016 khi thành phố đưa ra Chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ đến nay mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới.

Nhiều nguyên nhân đã được chỉ ra, như quy định phải đạt tỷ lệ đồng thuận 100% cư dân mới được tiến hành phá dỡ; thiếu rõ ràng trong phương án di dời, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời...; vướng mắc trong quy định về diện tích ở tối thiểu sau cải tạo; bài toán đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp khi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng quá lớn, lại bị hạn chế về chiều cao xây dựng khiến các nhà đầu tư không mấy “mặn mà”.

Nhiều chương trình hành động, giải pháp đã được chính quyền các địa phương đưa ra thực hiện trong nhiều năm qua, nhưng vẫn chưa giải quyết được được dứt điểm các bất cập. Trong khi đó, các chung cư cũ ngày càng xuống cấp nghiêm trọng khiến các cư dân tại đây và cả xung quanh luôn sống trong sự thấp thỏm, lo lắng, đặc biệt là vào mùa mưa bão và phải chịu điều kiện sinh hoạt tồi tệ suốt nhiều năm.

z2572328483981_b407ef74cd1383695f3306164818a980

Mới đây nhất, Thành ủy Hà Nội đã chỉ đạo các đơn vị chức năng xây dựng Đề án khung, cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ mang tính tổng thể hơn, không chỉ đề xuất cơ chế chính sách mà cả giải pháp. Đặc biệt, Hà Nội đã chỉ đạo thành lập Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ do Chủ tịch UBND Chu Ngọc Anh làm trưởng ban, để chỉ đạo xuyên suốt, thậm chí có thể áp dụng cả cơ chế ngoài luật để giải quyết được các vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Nghị định 69 nói trên - một Nghị định do Trung ương ban hành tiếp tục nối dài danh sách các giải pháp cho chung cư cũ, là bước tháo gỡ quan trọng về mặt quy định pháp luật, có tính cưỡng chế mạnh hơn và kiên quyết hơn đối với việc di dời, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, bài toán lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân chắc chắn vẫn là rào cản lớn và có thể tiếp tục gây ra sự trì trệ. Do đó, cần có thêm sự quyết liệt của các cấp chính quyền để đưa bằng được người dân ra khỏi những khu nhà đang “đợi Thần Chết gõ cửa”.

TL

Theo VnMedia.vn Copy
Từ khóa: chung cư cũ